De Pano-reportage van februari 2022 op de VRT over misbruiken in de bouw is bij veel kijkers blijven hangen. Het sluiten van een aannemingscontract heeft nu eenmaal een belangrijk financieel engagement voor kandidaat-bouwer tot gevolg en dient om deze reden met de nodige voorzorg te gebeuren. Uit de reportage bleek duidelijk dat herstel nadat zich een probleem heeft voorgedaan, vaak tergend lang duurt en soms weinig soelaas biedt. Vanuit onze ruime praktijk in het aannemingsrecht moeten wij dit helaas bevestigen. Voorkomen is dus de boodschap. Lees zeker onze aanbevelingen vooraleer u met een aannemer in zee gaat!

In Vlaanderen is het voor een startende aannemer sinds enkele jaren niet langer verplicht om een bewijs te leveren van basiskennis van bedrijfsbeheer en beroepsbekwaamheid. Dit betekent dat kandidaat-aannemers een bouwbedrijfje kunnen starten zonder dat zij enig bewijs van beroepservaring of kennis dienen voor te leggen.

Ook het op grond van de nieuwe GDPR-wetgeving (privacy) wegvallen van de vroegere verplichte publicatie van een vorig faillissement op naam van de aannemer, maakt het er voor de kandidaat-bouwer niet eenvoudiger op om zich nog vóór de ondertekening van de aannemingsovereenkomst een oordeel te vormen over de betrouwbaarheid en de bekwaamheid van een aannemer.

Wij geven u dan ook graag enkele aanbevelingen mee die u kunnen helpen om vooraf een accurater beeld te krijgen over de door u in overweging genomen kandidaat- aannemer.

Mini-onderzoek

Vóór u uw handtekening zet onder een aannemingsovereenkomst, voert u best eerst een ‘mini-onderzoek’ uit. Bij twijfel raden wij u aan om de overeenkomst (voorlopig) niet te ondertekenen, hoe mooi en aantrekkelijk het project (en mogelijks de door de aannemer opgegeven prijs) op papier ook is en hoe graag u ook snel aan uw droomproject wilt kunnen beginnen. Waar kunt u allemaal relevante informatie over elke aannemer terugvinden?

• Het Belgisch Staatsblad (www.justitie.belgium.be)

Aan de hand van het ondernemingsnummer van de aannemer, die diensten verricht onder de vorm van een rechtspersoon, kunt u over deze aannemer in de bijlagen van het Belgische Staatsblad al heel wat informatie (kosteloos) bekomen: de historiek van de onderneming (met onder meer de datum van oprichting), het al dan niet voldoen aan de verplichting tot neerlegging van jaarrekening, de locatie van de maatschappelijke zetel van de onderneming (soms in het buitenland!) en de identiteit van de bestuurder(s) van de vennootschap.

Wanneer de maatschappelijke zetel gevestigd is in het buitenland of op een postbusadres, of wanneer bv. de jaarrekening niet elk jaar werd neergelegd, dient er bij u een alarmbelletje af te gaan. Grondig verder onderzoek is dan zeker aangewezen.

• Kruispuntbank van Ondernemingen (www.economie.fgov.be)

Nadien kunt u de Kruispuntbank van Ondernemingen consulteren. Op deze website verzamelt de FOD Economie, KMO, Middenstand en Energie alle mogelijke informatie van de door handelaren en ondernemingen aangeboden diensten. Wanneer de informatie van de kruispuntbank niet overeenstemt met de publicatie in de bijlagen van het Belgische staatsblad, is alleszins verder nazicht aangewezen.

• Sociale of belastingschulden? (www.checkinhoudingsplicht.be)

Een volgend belangrijk criterium dat u dient te controleren, is of de aannemer sociale schulden of belastingschulden heeft of niet. Dit kan u perfect en kosteloos nagaan via het ondernemingsnummer van de aannemer op www.checkinhoudingsplicht.be.

• Vlaamse Confederatie Bouw (www.vcb.be)

De Vlaamse Confederatie Bouw heeft een lijst gepubliceerd met volgens de beroepsvereniging bonafide ondernemers en somt ook de meest gangbare praktijken op. Kijk zeker even na of de aannemer van uw keuze op deze lijst voorkomt. Zo niet, doe dan zéker eerst verder grondig nazicht vooraleer hiermee samen te werken.

• Graydon, Companyweb, …

Na alle voorgaande onderzoek loont het zeker ook de moeite om de financiële positie van uw kandidaat-aannemer zo goed mogelijk te onderzoeken. Is dit een betrouwbare partner, of zit deze in financiële moeilijkheden en dreigt misschien een toekomstig faillissement? Deze info kan u opvragen via diverse (weliswaar vaak betalende) websites als Graydon, Companyweb, …

Het contract zelf en de algemene voorwaarden

Ook het aannemingscontract zelf dient uiteraard grondig te worden nagelezen vooraleer u tot ondertekening overgaat. Is er een bindende planning voorzien, zodat u zeker bent van de einddatum van de werken? Voorziet het contract in een vaste prijs, of een prijs op basis van vermoedelijke hoeveelheden? Hoe zullen de werken worden afgerekend? Wat dient u te ondernemen als er gebreken worden vastgesteld? Werden al uw verzuchtingen met betrekking tot het budget, de termijn, afwerkingsgraad etc. voldoende mee in het contract opgenomen?

Neem ook zeker de algemene voorwaarden van de aannemer door. Hierin staat ook vaak belangrijke informatie.

Hebt u bij het doornemen van het contract vragen, of zijn bepaalde zaken voor u onduidelijk, neem dan vooraf contact op met een advocaat die beslagen is in het bouwrecht en vraag hem om dit contract voor u na te kijken. Meestal volstaat een korte juridische doorlichting om de precieze draagwijdte van de aannemingscontracten te bepalen en eventueel voor u nadelige clausules te detecteren.

Tot slot is er natuurlijk ook het gezond verstand: betaal geen onredelijk hoge voorschotten bij aanvang van de werf, teken niet onmiddellijk de overeenkomst maar vraag een normale bedenktijd, vraag meerdere offertes op en vergelijk de aangeboden prijzen: als de aangeboden prijs sterk afwijkt van de ‘gangbare’ prijzen, wees dan op uw hoede …

Onaangename verrassingen vermijden

Wanneer u als kandidaat-bouwer het door ons gesuggereerde mini-onderzoek hebt uitgevoerd en u op basis van alle vindbare en beschikbare informatie de betrouwbaarheid van uw kandidaat-aannemer hebt nagegaan en u ook de volledige draagwijdte van de overeenkomst begrijpt, zal u voor uzelf veel onaangename verassingen kunnen vermijden.

Ons kantoor heeft een jarenlange ervaring en ruime expertise in het bouw- en aannemingsrecht. Wij staan wekelijks bouwbedrijven en aannemers bij en adviseren ook de particulieren die met hun aannemer in conflict liggen. Wij houden ons dan ook graag beschikbaar voor het verlenen van gespecialiseerde bijstand en advies, zowel tijdens de fase voorafgaand aan het tot stand komen van het contract met uw aannemer, als tijdens de fases nadien (problemen tijdens de uitvoering van de werken of vastgestelde gebreken na het einde van de werken).

Neem gerust contact met ons op.

Birgit Debruyn, Jorgen De Wolf & Tom Goossens